Koop bouwkavel aan het water; vaarverbod voor boot; non-conformiteit of dwaling?

Schadeclaim ingediend na vaarverbod

X koopt een bouwkavel aan het water, bouwt een villa met een insteekhaven voor zijn sloep. En dan… mag er in het water helemaal niet gevaren worden! X voelt zich beduveld en dient een schadeclaim in bij de verkoper.

Non-conformiteit?

Volgens X beschikt de bouwkavel niet over de eigenschappen die hij op grond van de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. In de projectinformatie stond namelijk vermeld dat er een openbaar haventje bij het project zal worden aangelegd en dat bij de kavels aan het water een sloepje kan worden aangelegd. Dan is het volgens X logisch dat men met zo’n sloepje door de watergang naar de kavel moet kunnen varen. Helaas voor X heeft het hoogheemraadschap in de watergang een vaarverbod voor gemotoriseerde boten afgekondigd.

De rechtbank bevestigt de algemene regel dat bij koop de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan hetgeen partijen zijn overeengekomen (artikel 7:17 BW):

“Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De rechtbank verder neemt tot uitgangspunt dat het moment waarnaar moet worden beoordeeld welke eigenschappen een koper mag verwachten, het moment van het sluiten van de koopovereenkomst is.”

Maar is de mogelijkheid om met een sloep door de watergang te mogen varen een normale eigenschap bij een bouwkavel waarop een woonhuis mag worden gebouwd? Nee, vindt de rechtbank. Dat is geen normale, gebruikelijke eigenschap voor een kavel.

Maar was dan geen bijzondere afspraak gemaakt? Namelijk dat de koper een insteekhaven mocht aanleggen. Volgens de rechtbank is dat géén toezegging van de verkoper dat het hoogheemraadschap toestemming zou geven voor de gemotoriseerde doorvaart door de watergang.

Staat de koper daardoor met lege handen? Nee, toch niet helemaal. Want de koper deed ook een beroep op dwaling: hij zou de overeenkomst niet zijn aangegaan als hij over de juiste informatie had beschikt.

Dwaling

De rechtbank noemt eerst de voorwaarden voor een beroep op dwaling:

“Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar wanneer (a) deze te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of moest te weten, de dwalende had moeten inlichten of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt onder meer dat vernietiging van een overeenkomst niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende moet blijven. ”

De rechtbank stelt vast dat de koper van een verkeerde voorstelling van zaken is uitgegaan. Volgens de rechtbank had niet alleen de koper gedwaald, maar de projectontwikkelaar ook. Die had toegegeven dat hij zelf ook in veronderstelling leefde dat de watergang bevaarbaar was met sloepjes. Deze dwaling behoort niet alleen voor rekening van de koper te komen, vindt de rechtbank, zodat een deel van de koopsom voor de kavel moet worden terugbetaald.

Nalezen? Rechtbank Den Haag, 20 maart 2024 ECLI:NL:RBDHA:2024:3617.

Heeft u een vraag over dit artikel of non-conformiteit en dwaling bij de koop van onroerend goed? Neem dan contact op met Berntsen Mulder Advocaten. Wilt u meer weten over uw specifieke situatie? Belt of mailt u mij dan gerust. Dat kan via telefoonnummer 0172 – 49 43 45, e-mail m.mulder@berntsenmulder.nl of vul het contactformulier in.