Wat doet u met uw woning wanneer u en uw partner gaan scheiden? Advocaat familierecht Jacomien Kapteijn zet de mogelijkheden op een rij.
Vaak is de woning gemeenschappelijk eigendom van u en uw (ex-)echtgenoot. Dat kan komen doordat de woning door u samen is gekocht en aan u beiden is geleverd. Of doordat de woning gemeenschappelijk is geworden toen u in gemeenschap van goederen trouwde.
Ook het vermogen van partijen dat er voor het huwelijk al was, wordt dan van de andere echtgenoot. Ook als er huwelijkse voorwaarden zijn, wordt de woning toch vaak alsnog gemeenschappelijk, bijvoorbeeld als gevolg van een finaal verrekenbeding. Bij een finaal verrekenbeding spreken de echtgenoten af dat bij een echtscheiding alsnog wordt afgerekend alsof partijen in gemeenschap van goederen getrouwd waren.
Overwaarde of onderwaarde
Als de echtelijke woning gemeenschappelijk eigendom is, volgt de vraag wat er met de echtelijke woning moet gebeuren. Allereerst is het belangrijk om te bepalen wat de waarde van de echtelijke woning is. Dat kunt u doen door de woning door een deskundige te laten taxeren. U kunt ook samen de waarde afspreken. Hierbij is het wel belangrijk dat de waarde niet teveel afwijkt van de WOZ-waarde (dit in verband met de kans op een schenkingsclaim van de Belastingdienst).
Openstaande hypotheek
Daarnaast moet worden nagegaan wat de nog openstaande hypotheeksom is en of er een waarde is opgebouwd door bijvoorbeeld een afzonderlijke polis, verzekering of bankrekening.
De overwaarde of onderwaarde kan dan als volgt worden berekend: waarde woning plus de eventuele waarde van een polis/verzekering/bankrekening minus de openstaande hypotheeksom. U hebt beiden recht op de helft van deze overwaarde en zult ook beiden de helft van een eventuele onderwaarde moeten dragen.
In het onderstaande zal ik uiteenzetten wat de mogelijkheden zijn met de echtelijke woning.
1. Woning wordt aan een van u beiden toebedeeld
Ten eerste zou u samen kunnen afspreken dat bij de scheiding de echtelijke woning aan één van u beiden wordt toebedeeld. Dat betekent dan wel dat de partij die de woning toebedeeld krijgt opnieuw naar de bank zal moeten om na te gaan of dat financieel wel lukt. De bank gaat opnieuw beoordelen of deze partij in staat is om het nog openstaande hypotheekbedrag met zijn of haar eigen inkomen en eventueel in te brengen vermogen kan financieren. Ook de te betalen of te ontvangen partneralimentatie speelt bij deze berekening een rol. Heeft de woning een overwaarde, dan zal deze partij de helft van die overwaarde aan de vertrekkende partij moeten uitbetalen. Ook dit bedrag zal dan wellicht meegefinancierd moeten worden.
2. U verkoopt de woning aan een derde
Ten tweede zou u kunnen afspreken dat de echtelijke woning aan een derde wordt verkocht. Dat betekent dat u samen een makelaar de opdracht zult moeten geven voor de verkoop van de woning. De kosten voor die verkoop worden in de regel door beide partijen ‘bij helften’ gedragen. De overwaarde of onderwaarde is voor u beiden en zal dus bij helften moeten worden gedeeld.
3. Woning blijft onverdeeld
In de derde plaats kunt u afspreken dat u de woning voorlopig onverdeeld laat. Dat kan alleen als u het daar samen volledig over eens bent. De wet geeft namelijk aan, dat niemand gedwongen kan worden om in een onverdeeldheid te blijven. Let bij onverdeeldheid op het feit dat ook de aan de echtelijke woning verbonden hypothecaire lening onverdeeld blijft. Dat betekent dat beide partners hoofdelijk aansprakelijk blijven tegenover de bank. De bank kan een niet-betaalde hypotheektermijn incasseren bij beide partners, ongeacht de afspraken die u samen wellicht over de betaling heeft gemaakt.
Aftrekbaarheid hypotheek bij onverdeeldheid
Een laatste aandachtspunt dat ik u graag wil meegeven is de aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente in de situatie van onverdeeldheid. De vertrekkende partij mag gedurende maximaal twee jaar de hypotheekrente die betrekking heeft op zijn of haar onverdeelde aandeel van de woning (dus 50%) aftrekken. Voorwaarde is wel dat de woning voor de achterblijvende partij zijn/of haar hoofdverblijf is.
Let op: de vertrekkende partij moet de hypotheekrente ook daadwerkelijk betalen. Deze termijn van twee jaar gaat lopen vanaf het moment dat u ieder op een ander adres in de Gemeentelijke Basisadministratie staat ingeschreven én het verzoekschrift tot echtscheiding is ingediend.
Tip
Mijn tip is goed na te denken over wat u wilt doen met de woning. Win vooral goed advies in en denk na over de gevolgen. Ik wil u daarbij uiteraard graag helpen.
Neem gerust vrijblijvend contact met mij op via tel. 0172 – 42 71 95 of vul het contactformulier in.
