Kwalificatie huurovereenkomst bedrijfsruimte, blijf opletten

De huur van zakelijk vastgoed: het ene bedrijfspand is de andere niet.

De wet biedt de huurder van een kapperszaak vergaande huurbescherming en de mogelijkheid om de huurprijs periodiek te laten toetsen, terwijl de naastgelegen hypotheekadviseur deze bescherming mist. De oorzaak is gelegen in de soort huurovereenkomst die van toepassing is. Vanwege de verstrekkende gevolgen leidt de kwalificatie van de huurovereenkomst nog al eens tot discussie. Geregeld staan wij verhuurders en ondernemers bij in geschillen over de kwalificatie van huurovereenkomsten en de rechten en plichten van partijen.

Huur bedrijfsruimte

De wet maakt een onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimten: De 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en de 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). Het onderscheid tussen de twee is niet zomaar gemaakt; huurders van 290-bedrijfsruimte genieten meer bescherming dan die van overige bedrijfsruimte. Dit verschil, of een onjuiste kwalificatie van de huurovereenkomst, kan ingrijpende gevolgen hebben.

De kwalificatie van de huurovereenkomst of de vastlegging van de bestemming van het gehuurde gaat nog al eens fout en levert geregeld discussie op. Denk aan de situatie waarin verhuurder en huurder bij aanvang van de huur elk een ander idee hadden bij het gebruik van het gehuurde, of aan gebruik dat met verloop van tijd door de huurder is gewijzigd en niet (meer) overeenstemt met de bestemming uit de huurovereenkomst. Om die reden is voor zowel de verhuurder als huurder belangrijk om een goed beeld te hebben bij de verschillende huurregimes voor bedrijfsruimte.

290-bedrijfsruimte

De wettelijke regeling van 290-bedrijfsruimte is van toepassing op:

• een kleinhandelsbedrijf, van restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst tot een ambachtsbedrijf waarbij in het gehuurde minimaal een verkooppunt aanwezig is dat voor het publiek toegankelijk is;
• hotelbedrijf;
• kampeerbedrijf.

Essentieel is dat er een verkooppunt aanwezig is en dat dit verkooppunt voor het publiek toegankelijk is. Denk bij 290-bedrijfsruimte aan de supermarkt, het autoschadeherstelbedrijf, de bloemenwinkel, fietsenmaker en de bouwmarkt.

Voordelen van 290-bedrijfsruimte

De bescherming van 290-bedrijfsruimte vertaalt zich onder meer in huurbescherming voor de huurder. Dit vertaalt zich ten eerste in de klassieke huurbescherming waardoor de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen indien hij over een wettelijke opzeggingsgrond beschikt. Bovendien is de huurder verzekerd van een minimale huurperiode van twee opeenvolgende huurtermijnen van vijf jaar. Deze bescherming biedt de huurder de zekerheid dat de huurovereenkomst niet zomaar kan worden beëindigd en hij zijn onderneming gedurende een lange periode op dezelfde locatie kan voortzetten.

Het tweede voordeel is de mogelijkheid om de hoogte van de huurprijs periodiek te laten toetsen. Dit kan zowel in het voordeel als nadeel van de huurder werken. Beide partijen kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs vaststelt op een marktconforme huur. Partijen zijn hierdoor in theorie verzekerd van een redelijke huur.

Ten slotte kan de huurder van 290-bedrijfsruimte bij overdracht van zijn onderneming vorderen dat de nieuwe eigenaar als huurder in zijn plaats wordt gesteld. Dankzij dit recht kan de nieuwe eigenaar zich ervan verzekeren dat hij de onderneming op dezelfde locatie kan blijven exploiteren. Ook kan hij profiteren van gunstige voorwaarden van de bestaande  huurovereenkomst, en de naamsbekendheid van de onderneming, wat zich bijvoorbeeld kan vertalen in een hogere vergoeding voor goodwill.

Deze extra bescherming komt voort uit het idee dat het gebruik van het bedrijfspand voor deze huurders van essentieel belang is voor hun bedrijfsvoering. Denk hierbij aan specifieke eisen zoals locatie, technische kwaliteit en huurprijs. Hoe belangrijker deze eisen zijn, hoe meer het van belang is dat de huurder zijn bedrijf op die specifieke locatie kan exploiteren.

Overige bedrijfsruimte

Artikel 7:230a BW ziet op een restcategorie gebouwde onroerende zaken die geen 290-bedrijfsruimte en ook geen woonruimte is. Denk aan een kantoor, praktijk- of opslagruimte. Voor deze categorie geldt een zeer beperkte bescherming. Zo geniet de huurder geen huurbescherming, maar uitsluitend ontruimingsbescherming. De huurder wiens huurovereenkomst is opgezegd kan met een beroep op de ontruimingsbescherming de rechter verzoeken of deze het moment van de ontruiming wil bepalen. Dit kan ertoe leiden dat ondanks dat de huurovereenkomst reeds is beëindigd, de huurder het gehuurde nog niet hoeft te ontruimen.

De verhuurder en huurder van overige bedrijfsruimte hebben niet het recht om de huurprijs periodiek vast te laten stellen door de rechter. Dit betekent dat er geen mogelijkheid is om op te treden tegen een huur die niet marktconform is.

Het uitgangspunt bij overige bedrijfsruimte is contractsvrijheid. Dit betekent dat het partijen vrij staat om afspraken te maken over onder meer de huur- en opzeggingstermijnen en de huurprijs. Dit betekent dat de kwalificatie als overige bedrijfsruimte doorgaans gunstig is voor de verhuurder en minder gunstig voor de huurder.

Welk huurregime?

In de praktijk is de kwalificatie van het gehuurde meestal niet zo ingewikkeld. Op basis van het eerder genoemde toetsingskader kan een groot deel van de huurovereenkomsten worden gecategoriseerd. Soms doen zich in de praktijk echter ook minder voor de hand liggende gevallen voor.

Denk bijvoorbeeld aan de kapperszaak. Hoewel doorgaans eerst een afspraak gemaakt moet worden en klanten niet zomaar binnen kunnen lopen wordt de onderneming als ambachtsbedrijf aangemerkt. Om die reden valt de kapperszaak onder 290-bedrijfsruimte.

Anders is dit bij bijvoorbeeld de nagelstudio. De nagelstudio wordt niet aangemerkt als ambachtsbedrijf, maar als uitoefening van een vrij beroep, gelijk aan dat van de makelaar, advocaat, tandarts en notaris. Daarmee voldoen deze bedrijven en beroepen niet aan de voorwaarden van artikel 7:290 BW.

Toetsing huurregime

Bij beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, is beslissend wat partijen, bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hadden met betrekking tot het gebruik van het gehuurde.

Dit betekent ten eerste dat alleen de titel van de huurovereenkomst niet bepalend is welk huurregime van toepassing is. Bovendien betekent dit dat indien het gebruik van het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wijzigt dit geen wijziging van het huurregime met zich meebrengt. De huurder die een kantoorruimte huurt en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst overgaat tot de verkoop van goederen vanuit het gehuurde verkrijgt hierdoor geen recht op een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsdrijfsruimte of de bijbehorende aanvullende bescherming.

Partijen dienen daarom voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst te controleren of de contractuele bestemming van het gehuurde voldoet aan de beoogde bedrijfsuitoefening. Bij voorgenomen gewijzigd gebruik gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is het bovendien aan de huurder om verhuurder te verzoeken om een wijziging van de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over dit artikel, het huurrecht in het algemeen of wilt u een kort gratis advies over uw huursituatie en mogelijkheden? Belt of mailt u mij dan gerust. Dat kan via telefoonnummer 0172 – 49 43 45, e-mail t.vanluijk@berntsenmulder.nl of vul het contactformulier in