Rechter: Coronacrisis was onvoorzien, maar geen korting huur Vitesse

Beroep op opschorting huurbetaling door voetbalclub Vitesse; Coronacrisis geldt als onvoorziene omstandigheid

Voetbalclub Vitesse wilde tijdens de coronacrisis de huur van stadion Gelredome in Arnhem opschorten, omdat er niet gevoetbald mocht worden. De kantonrechter van de rechtbank Gelderland heeft op 29 mei echter in kort geding uitspraak gedaan dat de club gewoon huur moet betalen. Advocaat huurrecht Matthijs Mulder las de uitspraak en stelt dat deze uitspraak belangrijk is, omdat de rechter de coronacrisis als ‘onvoorziene omstandigheid’ kwalificeert.

Hoe zit deze zaak precies in elkaar?

Vitesse huurt het voetbalstadion van Exploitatiemaatschappij Gelredome. De huur bedraagt ruim € 195.000 per maand. In verband met de coronacrisis is in maart 2020 de Noodverordening Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden van kracht geworden. Tot (tenminste) 1 september 2020 is het niet toegestaan grootschalige evenementen te laten plaatsvinden. Op grond hiervan mag Vitesse niet geen wedstrijden spelen in het stadion.

Huur niet betaald

Daarom heeft Vitesse de huur voor de maanden april en mei 2020 onbetaald gelaten en heeft de club voorgesteld dat tot 1 september 2020 geen huur zal worden betaald, of slechts 50% van de huur. De verhuurder is daar niet mee akkoord gegaan. Vervolgens is Vitesse een kort geding gestart om – in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure – bij wijze van voorlopige voorziening korting op de huurprijs te krijgen.

Beperking huurgenot

Net als eerder de voorzieningenrechter van de rechtbank Assen op 27 mei 2020 oordeelde de kantonrechter dat de coronacrisis een ‘gebrek’ is in de zin van artikel 7:204 BW. Het evenementenverbod volgens de Noodverordening beperkt het huurgenot.

Maar… ROZ-contract

Maar anders dan de zaak in Assen hadden partijen gecontracteerd volgens de zogeheten ROZ-modelovereenkomst voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW. De Algemene Bepalingen bij die modelovereenkomst zijn van toepassing verklaard.
Artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen zegt dat, bij een eventueel gebrek aan het gehuurde, de huurder toch geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, op verrekening of opschorting van de betalingsverplichting en geen recht op ontbinding heeft.

Wel of niet onvoorzien?

Zo’n contractuele uitsluitingsgrond kan slechts opzij worden gezet met een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) of een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Daarvoor is nodig, aldus de kantonrechter, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Belangrijke uitspraak

Van belang voor alle soortgelijke zaken in Nederland is dat de kantonrechter oordeelt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert. De kantonrechter stelt: ‘Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad.’ Lees hier de complete uitspraak van de rechtbank.

Vervolgens beoordeelt de kantonrechter of de omstandigheden van het geval kunnen leiden tot de door Vitesse gevraagde voorziening. Die omstandigheden zijn onder meer de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, de aard en ernst van de betrokken belangen, zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolg van de coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

Toch gaat Vitesse de mist in

En daar gaat het voor Vitesse mis. Zij heeft onvoldoende informatie gegeven over de financiële noodtoestand waarin zij door de coronacrisis terecht is gekomen.
Bovendien betrekt de kantonrechter in zijn oordeel het feit dat onder normale omstandigheden in de maanden april tot en met september Vitesse toch al beperkt gebruik van het stadion zou hebben gemaakt.

Maar ondanks deze uitkomst biedt de uitspraak een goed aanknopingspunt voor iedere huurder die, ernstig gedupeerd door de gevolgen van de coronacrisis, wijziging/korting van de huurprijs wil bereiken. Zit u zelf ook met vragen over de huur of verhuur van een bedrijfspand? Ik help u graag.

Wilt u hier nu al meer over weten? Bel mij gerust op tel. 0172 – 42 41 72 of vul het contactformulier in.