Water in de kelder: wat mag je verwachten bij de koop van een woning?

Wat mag je als koper eigenlijk verwachten van een woning met een kelder? En hoe ver reikt de mededelingsplicht van de verkoper? Het Hof Den Bosch boog zich recent over deze vragen in een zaak met een natte kelder.

Wat is er gebeurd?

Verkoper is eigenaar van een volledig onderkelderde woning. De kelder bestaat uit meerdere ruimten. De grootste ruimte is voorzien van een klein raam. In 2015 heeft hij, na noodweer, wateroverlast gehad in de kelder. In 2017 heeft hij de kelder opgeknapt. De vloer is betegeld en de wanden zijn geverfd. De grootste ruimte heeft hij in gebruik genomen als game-room.

Enige jaren later heeft de verkoper de woning te koop aangeboden. In de verkoopbrochure is de kelder beschreven als hobbyruimte. Ten tijde van de bezichtigingen was er geen indicatie dat sprake was van vochtproblemen.

De woning is in 2021 verkocht en geleverd aan de koper. Enkele weken na levering constateerde de koper wateroverlast in de kelder. De koper heeft in september 2021 onderzoek laten uitvoeren naar vochtproblemen in de kelder. De deskundige constateert dat:

“uit de staat van de vloer, het toegepaste constructiehout voor de betimmering en de vochtplekken op het muurgedeelte achter de betimmering blijkt dat sprake is van langdurige vochtingwerking.”

De deskundige meent dat deze gebreken reeds aanwezig waren ten tijde van de (ver)koop van de woning.

Koper heeft hierop de verkoper aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade. Verkoper heeft de aansprakelijkheid voor de vochtproblemen afgewezen. In de navolgende procedure is de verkoper door de rechtbank veroordeeld om de schade van koper (€ 12.000,88) te vergoeden. Koper is tegen de uitspraak in beroep gegaan en vordert dat verkoper wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 34.287,36, vergoeding van de kosten van deskundigen en de proceskosten.

Juridisch kader

In beginsel is de verkoper van een woning op grond van artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) gehouden om een woning te leveren die aan de overeenkomst voldoet. De woning beantwoord niet aan de overeenkomst indien deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (7:17 lid 2 BW). De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Deze bepaling is van regelend recht. Partijen maken geregeld andere afspraken. Zo ook hier. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten op basis van een NVM-model. In dit model is een regeling opgenomen die afwijkt van de wettelijke regeling. In artikel 6.1 van de overeenkomst is opgenomen dat de woning zal worden geleverd in de staat waarin deze zich bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Verkoper staat enkel in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren (art. 6.3). De verkoper is op grond van dit artikel niet aansprakelijk voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

De term kenbaar duidt op de onderzoeksplicht van de koper. Van de koper mag worden verwacht dat hij onderzoek doet naar eigenschappen van de woning indien hij reden heeft om hieraan te twijfelen. Een gebrek is kenbaar indien het niet aan koper bekend was, maar wel bekend zou zijn indien koper het onderzoek had uitgevoerd dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht.

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van verkoper. Deze mededelingsplicht gaat naar vaste rechtspraak boven de onderzoeksplicht van de koper. Wanneer de verkoper zijn mededelingsplicht schendt, kan hij de koper niet verwijten dat hij niet voldoende onderzoek heeft gedaan naar de woning.

In de praktijk wordt geregeld gebruik gemaakt van clausules die pogen de aansprakelijkheid van verkoper voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren verder te beperken. Denk aan de ouderdomsclausule of niet-zelfbewoningsclausule.

In dit geval is gebruik gemaakt van een ouderdomsclausule:

Algemene ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de gebruikte materialen gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

Klachtplicht

Wanneer de koper bekend wordt met gebreken die het normaal gebruik van het verkochte belemmeren dient hij de verkoper hiervan binnen bekwame tijd op de hoogte te stellen. Doet hij dit niet, dan kan hij er geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet.

De procedure in hoger beroep

Klachtplicht: heeft de koper op tijd geklaagd?
Het hof buigt zich eerst over het verweer van verkoper dat de koper niet tijdig heeft geklaagd. Verkoper meent dat koper vochtproblemen geen beroep meer kan doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoord omdat hij na de eerste vochtproblemen meer dan vier maanden heeft gewacht met onderzoek naar de oorzaak hiervan. In deze tijd zou koper bovendien in de muren van de kelder hebben geboord, en zou in ook sprake zijn geweest van ernstig noodweer die de vochtproblemen kan verklaren.

Het hof overweegt dat de koper direct nadat hij bekend werd met de vochtproblemen heeft geklaagd bij de makelaar van de verkoper. Deze adviseerde de koper eerst onderzoek te doen naar de oorzaak van het gebrek. Mede omdat in de koopovereenkomst is bepaald dat mededelingen aan de verkoper ook via diens makelaar kunnen worden gedaan kan dit advies worden toegerekend aan de verkoper. De stelling van verkoper dat hij door het tijdsverloop in zijn belangen is geschaad wordt afgedaan als niet voldoende onderbouwd.

Wordt het normale gebruik van de woning belemmerd?
De volgende vraag die voorligt is of de vochtproblemen in de kelder het normale gebruik van de woning belemmeren. Deze vraag wordt door het hof bevestigend beantwoord. Hierbij is het volgende van belang.

De woning is verkocht als ‘geheel onderkelderd’. In de verkoopbrochure is vermeld dat de game-room in de kelder kan worden gebruikt als hobbykamer, thuiswerkplek of extra slaapkamer. Het hof overweegt dat dergelijk gebruik moet worden aangemerkt als woonruimte. Dit geldt echter niet voor de overige ruimten van de kelder. Het hof komt tot oordeel dat de game-room geschikt moet zijn voor gebruik als woonruimte en de overige ruimten voor gebruik als kelder.

Voor zowel de woonruimte als de kelder geldt dat de koper niet hoeft te betwijfelen dat hier geen water instroomt. De vochtproblemen belemmeren dus zowel het normaal gebruik van de game-room als de rest van de kelder.

Ouderdomsclausule: een reddingsboei voor de verkoper?
Ook een beroep op de ouderdomsclausule redt de verkoper niet. Het hof legt de clausule uit aan de hand van de Haviltex-maatstaf en oordeelt dat de uitsluiting voor de aansprakelijkheid voor bouwkundige kwaliteitsgebreken enkel geldt voor de in de clausule genoemde gebreken en niet voor andere bouwkundige gebreken. In dit geval was echter geen sprake van doorslaand of optrekkend vocht, maar van instromend water. De aansprakelijkheid voor dit gebrek wordt niet uitgesloten in de ouderdomsclausule.

Mededelingsplicht: had de verkoper moeten waarschuwen?
Koper meent dat verkoper hem had moeten informeren dat zich in het verleden (2015) vochtproblemen hebben voorgedaan. De verkoper meent dat dit dermate lang geleden was dat hiervoor geen mededelingsplicht (meer) gold.

Het hof oordeelt dat verkoper een mededelingsplicht heeft indien hij weet of moet weten dat de zaak niet geschikt is voor normaal gebruik. Verkoper wist als gevolg van de vochtproblemen in 2015 dat de kelder niet geschikt is voor normaal gebruik als woonruimte en als opslagkelder en had dit bij de verkoop moeten melden. Dit geldt des te meer omdat hij de kelder niet waterdicht had laten maken.

De schadevergoeding
Nu de aansprakelijkheid van de verkoper voor de gebreken vast staat dient het hof zich te buigen over de schade. Het hof oordeelt dan indien de door koper gevorderde schadevergoeding volledig wordt toegewezen, de koper een betere woning heeft dan hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten (dan hij heeft gekocht). De volledige kelder is in dat geval waterdicht en vochtvrij. Het hof past daarom een correctie toe. Daarbij speelt mee dat wel een ouderdomsclausule is opgenomen en dat indien de koper wel bekend was met de gebreken aan de kelder, hij een korting op de koopprijs had kunnen bedingen.

Het hof wijst de helft van de gevorderde schade (€ 17.143,68) en de kosten van de door koper ingeschakelde deskundigen toe en veroordeelt verkoper in de proceskosten in beide instanties.

Nalezen? Gerechtshof ’s Hertogenbosch 27 mei 2025

Heeft u een vraag over dit artikel of non-conformiteit bij de (ver)koop van onroerend goed? Neem dan contact op met Berntsen Mulder Advocaten. Wilt u meer weten over uw specifieke situatie? Belt of mailt u mij dan gerust. Dat kan via telefoonnummer 0172 – 42 71 90, e-mail t.vanluijk@berntsenmulder.nl of vul het contactformulier in