De Coronacrisis heeft grote impact op de economie. Wat betekent dit voor de huur van bedrijfsruimte? Moet de huur worden doorbetaald? Advocaat Matthijs Mulder (ondernemingsrecht, huurrecht) vertelt waar een ondernemer op moet letten.
Moet ik de huur doorbetalen?
Om deze vraag te beantwoorden moeten een paar scenario’s worden onderscheiden. En het antwoord is ook afhankelijk van de vraag wat voor huurovereenkomst u hebt gesloten. Is sprake van een zogeheten ROZ-contract, dan wordt de verhuurder verregaand beschermd.
Lockdown door overheid
Als de overheid de exploitatie van een horecagelegenheid of winkel(centrum) verbiedt, is sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW.
Is er contractueel niets geregeld, dan kan de huurder huurprijsvermindering vragen.
Let op, dat moet de huurder wel schriftelijk bij de verhuurder doen.
De huurder kan géén schadevergoeding vorderen, omdat de lockdown waarschijnlijk als ‘overmacht’ (artikel 6:75 BW) voor de verhuurder geldt. Tenzij… de rechter mocht oordelen dat zo’n situatie in het maatschappelijk verkeer voor rekening en risico van de verhuurder komt.
Niet waarschijnlijk, want niet-blijvend
Dat lijkt niet waarschijnlijk. De huurder kan geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, omdat geen sprake is van een blijvende onmogelijkheid om het genot van de huurruimte ter beschikking te stellen. Want de lockdown zal tijdelijk van aard zijn. Maar mocht een lockdown vele maanden duren, dan kan dat anders worden.
ROZ-contract
Is sprake van een ROZ-contract, dan is de mogelijkheid om huurprijsvermindering en schadevergoeding te vorderen contractueel uitgesloten (artikel 11.3 Algemene Bepalingen). Ook de ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk, behoudens een langdurige lockdown.
De huurder kan slechts in onderhandeling met de verhuurder treden om in overleg opschorting of tijdelijke kwijtschelding van de huur te krijgen. Een verhuurder is er immers ook niet bij gebaat als de huurder failliet gaat.
In praktijk blijken (grote) verhuurders bereid om hierover afspraken te maken.
‘Vrijwillige’ sluiting door huurder
Van een algemene lockdown is in Nederland (nog) geen sprake. Toch kan een huurder genoodzaakt worden om diens bedrijfsruimte te sluiten: ziekte van het personeel, de exploitatie wegens het algemene contactverbod binnen 1,5 meter wordt onmogelijk, er zijn geen klanten meer en sluiten is goedkoper dan openhouden.
In dat geval is er géén sprake van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder draait dus zelf op voor de schade.
Kan de huurder de huurbetaling staken door een beroep te doen op ‘overmacht’?
Overmacht
Onder ‘overmacht’ verstaat de wet het volgende:
‘een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.’
Hoewel de Coronacrisis qua omvang en impact uniek is (‘Black Swan’), geldt op grond van rechtspraak uit eerdere crises (zoals de kredietcrisis), dat een recessie, economische crisis of een ‘Act of God’ (overmacht) in beginsel worden beschouwd als omstandigheden waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst.
Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. Zij kunnen niet als zodanig als een gebrek worden aangemerkt. Het coronavirus is te beschouwen als een ‘Act of God’. Bovendien zijn tegenvallende bezoekersaantallen als gevolg van het coronavirus dan ook geen ‘gebrek’.
Onvoorziene omstandigheden?
Kan de huurder de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens ‘onvoorziene omstandigheden’?’
Onder ‘onvoorziene omstandigheden’ verstaat de wet in artikel 6:258 BW:
‘De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.’
Niet valt uit te sluiten dat de Coronacrisis – als deze lang duurt en/of leidt tot een lockdown door de overheid – valt te bestempelen als een ‘onvoorziene omstandighed’ in de zin van artikel 6:258 BW. In dat geval spelen alle omstandigheden een rol; met name ook wat de huurder zelf heeft gedaan om de problemen het hoofd te bieden: werktijdverkorting via NOW, uitstel van belasting, beroep op BMKB, etcetera.
In dat geval kan de huurovereenkomst worden ontbonden of kunnen contractuele verplichtingen – waaronder betaling van de huur – worden gewijzigd, zelfs met terugwerkende kracht. Nadeel is dat een dergelijke wijziging of ontbinding alleen door een rechter in een procedure kan worden uitgesproken. En dat kan lang duren. Ook hier geldt dat de huurder beter in overleg met de verhuurder kan treden.
Exploitatieverplichting?
In het ROZ-contract winkelruimte is een verplichting voor de huurder opgenomen om de huurruimte tijdens winkeltijden open te houden.
Indien sprake is van een lockdown door de overheid kan de huurder niet meer aan deze verplichting voldoen. Er is sprake van ‘overmacht’ (zie hierboven).
Is er sprake van een ‘vrijwillige’ sluiting, dan is het maar de vraag of sprake is van ‘overmacht’. Anderzijds zal een verhuurder tijdens de Coronacrisis begrip (moeten) hebben voor de situatie waarin de huurder verkeert.
‘Goed verhuurderschap’; ‘goed huurderschap’
Premier Rutte heeft alle Nederlanders opgeroepen om samen sterk te staan in de aanpak en de gevolgen van de Coronacrisis.
In dat verband wordt opgemerkt dat zowel de verhuurder als de huurder de verplichting hebben om als ‘goede verhuurder’ en als ‘goede huurder’ ten opzichte van elkaar op te treden, in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die gelden voor alle contractuele relaties die door het Nederlandse recht worden beheerst.
Update 4 juni 2020: Eerste uitspraak rechter over betaling huur in coronacrisis
https://www.berntsenmulder.nl/eerste-uitspraak-rechter-over-huurbetaling-tijdens-coronacrisis/
UPDATE: Inmiddels zijn er op nationaal niveau afspraken gemaakt door de koepelorganisaties. Lees er meer over in dit artikel:
https://www.berntsenmulder.nl/coronacrisis-huur-bedrijfsruimte-uitleg-over-uitstel-betaling-huur/
0172 - 49 43 45
06 - 53 25 84 96
